南縣人民政府辦公室關(guān)于 印發(fā)《南縣物業(yè)管理實施暫行辦法》的通知
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣直及中央、省、市屬駐南各單位：
《南縣物業(yè)管理實施暫行辦法》已經(jīng)縣人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
南縣人民政府辦公室
2024年10月28日
南縣物業(yè)管理實施暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范我縣物業(yè)管理活動，建設(shè)文明宜居社區(qū)，促進社會和諧穩(wěn)定，依法保障公民、法人和其他組織合法權(quán)益，進一步提高社會治理能力和治理水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《湖南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。
本實施辦法適用于我縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第二條 本實施辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人管理的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、巡查以及其他日常管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 縣人民政府將物業(yè)管理工作納入社會基層治理工作體系。
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城市管理和綜合執(zhí)法、公安、市場監(jiān)督、發(fā)展和改革、自然資源、生態(tài)環(huán)境、消防、衛(wèi)生與健康、財政等部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布聯(lián)系方式。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)深入聯(lián)系各物業(yè)管理主體，發(fā)揮監(jiān)督管理職能，協(xié)助并督促小區(qū)治理。
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強與司法部門、人民法院聯(lián)系，建立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解處理機制，促進和諧社區(qū)建設(shè)。
第四條 物業(yè)管理工作中加強黨的建設(shè)，以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理各項工作。
第二章 業(yè)主與業(yè)主大會
第五條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
新建物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時一并報縣自然資源局核定。
尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。
物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè)管理區(qū)域資料報縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。
第七條 具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：
（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；
（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；
（三）交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。
業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆、日常活動和指導(dǎo)監(jiān)督，參照《湖南省物業(yè)管理條例》執(zhí)行。
第八條 業(yè)主大會在制定管理規(guī)約時，可依法對業(yè)主違法搭建、占用消防通道、違法飼養(yǎng)動物、污染環(huán)境、拒付物業(yè)服務(wù)費等行為予以規(guī)范和約束，維護全體業(yè)主合法權(quán)益。
第九條 業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。
業(yè)主大會需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人與業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進行表決。
第十條 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的其他情況，并向業(yè)主公開。
業(yè)主委員會委員違反《湖南物業(yè)管理條例》或管理規(guī)約相關(guān)規(guī)定的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格。
第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等材料報縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居（村）民委員會。
第十二條 業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十三條 業(yè)主大會有權(quán)決定業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會的工作經(jīng)費、委員的津貼標(biāo)準(zhǔn)和專職執(zhí)行秘書的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。前述費用從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性收益中列支或根據(jù)業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分擔(dān)。
第三章 前期物業(yè)管理
第十四條 在業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)或選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并明確約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，實施前期物業(yè)管理服務(wù)。
國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
分期開發(fā)的小區(qū)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。物業(yè)承接查驗實施應(yīng)當(dāng)按《湖南省物業(yè)管理條例》第二十七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗，必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)予以協(xié)助。
經(jīng)現(xiàn)場查驗，符合查驗要求，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)制作書面整改計劃，由建設(shè)單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)驗。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時間不得少于十五日。
第十五條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理備案手續(xù)：前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄、其他有關(guān)承接查驗的文件。
第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)包含行政主管部門或行業(yè)協(xié)會公布的規(guī)范文本的內(nèi)容，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人不得擅自處理。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
鼓勵建設(shè)單位通過購買保險的方式履行物業(yè)保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十九條 業(yè)主大會可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)組織招標(biāo)。
業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會決定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報送縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。
第二十條 物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進行管理；
（二）依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費；
（三）勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：
（一）應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。
（二）落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；
（三）負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運，維護管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；
（四）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護、維修；
（五）做好物業(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務(wù)；
（六）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。
物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。
物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
第二十三條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負(fù)責(zé)。
物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，委托專門機構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)。
電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行定期檢驗檢測，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護保養(yǎng)機構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護、保養(yǎng)。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。
第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務(wù)人聘用事宜。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會另有約定的除外。
原物業(yè)服務(wù)人退出時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務(wù)人辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財物：
（一）物業(yè)承接查驗資料；
（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；
（三）物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財物。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。原物業(yè)服務(wù)人不履行，業(yè)主委員會可以申請鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主委員會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應(yīng)急管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促居（村）委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務(wù)，費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第三十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施，不得違反管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。
第三十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自實施下列影響房屋安全的行為：
（一）拆改房屋承重梁、柱、板和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)；
（二）拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口；
（三）超過房屋設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加房屋使用荷載；
（四）在房屋樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴大洞口；
（五）開挖房屋地面和地下室；
（六）拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結(jié)構(gòu)；
（七）其他影響房屋安全的行為。
確需實施上述行為的，應(yīng)當(dāng)委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案、施工圖，并根據(jù)設(shè)計方案、施工圖組織施工；依法需要辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定辦理。
房屋裝飾裝修改造前，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)核實所承接的裝飾裝修工程是否屬于本條第一款影響房屋安全的情形，是否符合建設(shè)程序的相關(guān)規(guī)定。屬于本條第一款的情形，房屋安全使用責(zé)任人未履行相應(yīng)建設(shè)程序的，裝飾裝修企業(yè)不得施工。
第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應(yīng)當(dāng)依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關(guān)部門加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車停車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位，屬于業(yè)主共有。
第三十四條 委托物業(yè)服務(wù)人管理的，物業(yè)服務(wù)人對房屋使用安全承擔(dān)下列責(zé)任：
（一）對房屋共有部分進行安全檢查，提出相關(guān)維修、更新和改造方案，協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會進行治理；
（二）對房屋裝飾裝修行為進行監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)房屋安全使用責(zé)任人或者裝飾裝修企業(yè)有第三十一條第一款影響房屋安全行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻；經(jīng)勸阻拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、公安派出所報告，接到報告的縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、公安派出所應(yīng)當(dāng)依法處理。
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損毀房屋結(jié)構(gòu)違法改造、裝修房屋，危及房屋安全；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；
（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；
（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
（八）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音，在電梯內(nèi)吸煙；
（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；
（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；
（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第三十六條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應(yīng)當(dāng)立即制止；制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門。
第三十七條 利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。
第三十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
首期物業(yè)專項維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。
業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交；未建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進行補建。
續(xù)交、補交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費逐月交存。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；
（二）消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等重大安全隱患或者緊急情況；
（三）電梯故障；
（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；
（五）其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
緊急情況出現(xiàn)后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)提出應(yīng)急使用申請，南縣物業(yè)維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)立即組織現(xiàn)場勘察；確需立即維修的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即組織維修單位實施搶修。應(yīng)急維修需要市監(jiān)、消防、電力、通信、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門進行認(rèn)定的，要立即出具認(rèn)定意見；能夠現(xiàn)場認(rèn)定的，要現(xiàn)場出具認(rèn)定意見。
應(yīng)急維修所需資金，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專項維修資金。
第六章 監(jiān)督管理
第四十條 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，各相應(yīng)職能部門共同參與，定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。
政府鼓勵、支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)充電樁建設(shè)。
政府鼓勵、支持多層住宅小區(qū)加裝電梯改造。
政府鼓勵成立物業(yè)協(xié)會和物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會。
第四十一條 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）研究擬定物業(yè)管理的相關(guān)政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè)；
（二）協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作；
（三）負(fù)責(zé)制定全縣物業(yè)服務(wù)人物業(yè)管理信用評價標(biāo)準(zhǔn)并進行信用評價，對物業(yè)管理信用不良的物業(yè)服務(wù)人實施投標(biāo)限制；
（四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)行業(yè)協(xié)會的工作，督促行業(yè)協(xié)會組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相關(guān)業(yè)務(wù)等培訓(xùn)；
（五）落實全縣物業(yè)聯(lián)席會議交辦的其他工作。
第四十二條 縣人民政府應(yīng)當(dāng)加大投入，充實縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、居（村）民委員會物業(yè)管理監(jiān)督指導(dǎo)人員，發(fā)揮建立和諧社區(qū)的政府職能。
第四十三條 縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級政府相關(guān)部門的行政監(jiān)督管理及執(zhí)法工作應(yīng)當(dāng)覆蓋住宅小區(qū)，依法履行各自職責(zé)，切實加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的執(zhí)法。相關(guān)執(zhí)法權(quán)已委托相關(guān)部門執(zhí)行的，會同相關(guān)部門做好銜接工作。
市生態(tài)環(huán)境局南縣分局對物業(yè)管理區(qū)域及周邊區(qū)域的大氣、水、土壤以及危險廢物、噪音、輻射等各類污染源進行監(jiān)督、檢查、執(zhí)法。
縣衛(wèi)生健康局對物業(yè)管理區(qū)域的自來水特別是二次供水的衛(wèi)生進行監(jiān)督檢查，做好傳染病防治工作。
縣市場監(jiān)督管理局依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖挛慈〉脿I業(yè)執(zhí)照的一般經(jīng)營行為；對依法“住改商”作為企業(yè)住所或經(jīng)營場所的企業(yè)，依法核準(zhǔn)注冊；開展電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道等特種設(shè)備檢驗檢測等安全監(jiān)察工作；開展二次供水加價、轉(zhuǎn)供電等價格監(jiān)管工作。
縣發(fā)展和改革局制定前期物業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)并指導(dǎo)實施，完善物業(yè)收費管理辦法，研究建立與物價指數(shù)上漲及勞動力成本提高相關(guān)、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價格，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
縣消防救援大隊指導(dǎo)社區(qū)委員會、物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)；對舉報投訴的消防安全違法行為進行執(zhí)法；在消防設(shè)施設(shè)備啟動維修資金應(yīng)急維修程序時，配合相關(guān)部門做好應(yīng)急維修認(rèn)定工作；及時處置火警；對違法停放車輛堵塞消防疏散通道、消防車通道的，依法查處。
縣城市管理和綜合執(zhí)法局依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點、亂丟垃圾、亂涂亂畫、排放社會生活噪聲污染等違法行為，對室內(nèi)外裝修活動、外墻面廣告牌依法進行監(jiān)督；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化管理的指導(dǎo)工作，制定物業(yè)管理區(qū)域綠化的具體量化標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域綠化建設(shè)和改造的相關(guān)審批；及時進入住宅小區(qū)處理毀綠、占綠及違規(guī)造綠等方面的投訴。
公安派出所加強安全防范和治安秩序維護工作；加強出租房屋管理，加強對物業(yè)保安的監(jiān)管；對非法出租、違法存儲危險物質(zhì)、故意破壞物業(yè)管理區(qū)域公私財物等違法行為進行查處。
上述部門接到業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人的投訴舉報，應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報人。
設(shè)立統(tǒng)一投訴舉報電話12345，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布。
第四十四條 縣審計局負(fù)責(zé)對縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局分配使用住宅專項維修資金進行審計監(jiān)督。
縣財政局應(yīng)當(dāng)對住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算進行監(jiān)督。
第四十五條 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：
（一）指導(dǎo)社區(qū)委員會實施與物業(yè)管理相關(guān)工作。
（二）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案；
（三）指導(dǎo)對業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會換屆組成員、業(yè)主委員會委員進行培訓(xùn)；
（四）負(fù)責(zé)組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳教育，普及物業(yè)管理法律知識；
（五）對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理；
（六）對物業(yè)招投標(biāo)活動進行監(jiān)督管理；
（七）對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督；
（八）處理物業(yè)管理中的投訴；
（九）對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；
（十）對物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員進行監(jiān)督管理；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
第四十六條 物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)協(xié)同治理機制，及時召集縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、屬地公安派出所、司法所、居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會、業(yè)主代表、物業(yè)協(xié)會，共同參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛。
第四十七條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平。
第七章 法律責(zé)任
第四十八條 對違反本暫行辦法的行為，法律法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，適用其規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；侵占、挪用業(yè)主資金，或其他行為嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局或者其他有關(guān)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第四十九條 本暫行辦法自公布之日起30日后施行，有效期2年。社管小區(qū)和企管小區(qū)物業(yè)管理可參照本暫行辦法執(zhí)行。
