音頻解讀：關(guān)于《南縣人民政府關(guān)于公布實(shí)施南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》的政策解讀
關(guān)于《南縣人民政府關(guān)于公布實(shí)施
南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》的政策解讀
一、基準(zhǔn)地價(jià)名詞解釋
基準(zhǔn)地價(jià)定義：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508－2014）第3章第3條規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開(kāi)發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)更新定義：《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508－2014）第7章第9條第一款規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)更新是指在土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)交易、土地收益或地價(jià)指數(shù)等相關(guān)資料全面或局部調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的過(guò)程。
二、基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性
基準(zhǔn)地價(jià)是政府調(diào)控土地市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的重要手段，也是確定土地價(jià)格、征收土地價(jià)款的重要依據(jù)；按照上級(jí)要求，基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次。此次基準(zhǔn)地價(jià)更新是在2016年的基礎(chǔ)上進(jìn)行更新。
為使城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更客觀(guān)的反應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況，適應(yīng)擴(kuò)大市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源發(fā)展需要，落實(shí)土地宏觀(guān)調(diào)控政策，在全縣范圍內(nèi)開(kāi)展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整工作已顯得十分迫切和必要。通過(guò)此次更新調(diào)查，便于合理調(diào)控土地市場(chǎng)，規(guī)范土地市場(chǎng)交易行為，為征收土地稅費(fèi)，制訂土地利用計(jì)劃、規(guī)劃等提供依據(jù)，同時(shí)為南縣土地招拍掛、整理、儲(chǔ)備等奠定基礎(chǔ)。
三、基準(zhǔn)地價(jià)更新工作開(kāi)展概況
南縣自然資源局于2019年11月全面啟動(dòng)了南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。為確保本項(xiàng)工作順利推進(jìn)，南縣自然資源局高度重視，制定科學(xué)的工作計(jì)劃，統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度，并嚴(yán)格依據(jù)技術(shù)規(guī)程和工作流程，先后經(jīng)過(guò)外業(yè)調(diào)查、技術(shù)成果的編制、征求局內(nèi)及縣直部門(mén)意見(jiàn)、召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)、省廳成果驗(yàn)收多個(gè)環(huán)節(jié)，歷時(shí)1年之余，現(xiàn)已全面完成。
四、基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整情況
（一）基準(zhǔn)地價(jià)情況
本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線(xiàn)為：以土地定級(jí)（根據(jù)影響地價(jià)的土地條件和因素劃分為均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易價(jià)格資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)，主要涉及土地級(jí)別劃分和基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算兩大核心技術(shù)環(huán)節(jié)。土地定級(jí)方面：為了保證成果的延續(xù)性及兩輪成果之間的對(duì)比性，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，城區(qū)商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)用地土地級(jí)別按綜合定級(jí)進(jìn)行劃分，土地級(jí)別數(shù)量與原成果一致，仍為五個(gè)級(jí)別。土地估價(jià)方面：根據(jù)城區(qū)現(xiàn)狀發(fā)展的實(shí)際情況，商服、住宅用地設(shè)定容積率比上輪略有上調(diào)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)整商服、住宅用地價(jià)格，穩(wěn)定工業(yè)用地和公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格。
（二）容積率情況
在上輪基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整中，我縣商服用地和住宅用地的容積率一至五級(jí)分別設(shè)定為1.8、1.6、1.4、1.2、1.0，工業(yè)用地設(shè)定為1.0。根據(jù)城區(qū)現(xiàn)狀發(fā)展的實(shí)際情況，本輪城區(qū)商服用地和住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的設(shè)定容積率一至五級(jí)分別設(shè)定為2.0、1.8、1.6、1.4、1.2，略有上調(diào)，能更好的適用于城區(qū)土地利用，工業(yè)用地仍設(shè)定為1.0。
（三）商服、住宅及工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整情況
本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新估價(jià)期日為2020年1月1日，上輪基準(zhǔn)地價(jià)更新估價(jià)期日為2016年6月1日，此幾年間，南縣城區(qū)的發(fā)展，以及此次地價(jià)內(nèi)涵變化，地價(jià)水平與上輪對(duì)比，商服、住宅及工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)均有一定程度的上漲。商服用地樓面地價(jià)上漲漲幅在5.16%-13.53%之間；住宅用地樓面地價(jià)漲幅在10.82%-15.03%之間；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地因征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)稅費(fèi)的提升，土地價(jià)格上漲幅度較大，漲幅在18.84%-59.8%之間。
（四）公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整情況
上輪我縣未制定公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)政策要求及現(xiàn)狀需求，本輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新中，將公共管理與公共服務(wù)用地納入到城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)中，在全面摸清我縣公共管理與公共服務(wù)用地土地利用現(xiàn)狀、交易情況及深入分析價(jià)格特征、用地性質(zhì)、價(jià)格形成機(jī)制的基礎(chǔ)上，對(duì)公共管理與公共服務(wù)用地進(jìn)行用途分類(lèi)；并采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行劃定；然后結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)及地價(jià)管理的現(xiàn)實(shí)需要，以《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》為指導(dǎo)，分別采用模擬市場(chǎng)替代法、典型案例修正法及成本法來(lái)評(píng)估確定各類(lèi)公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)。
