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　　一、該文件制定的必要性。

　　目前，南縣有33個物管小區(qū)，27家物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，從業(yè)人員超過700人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)呈現(xiàn)小而散的發(fā)展態(tài)勢，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不優(yōu)，專業(yè)性不強(qiáng)，工作效率不高，服務(wù)水平達(dá)不到業(yè)主預(yù)期，業(yè)主投訴日益增多，物業(yè)服務(wù)人物業(yè)費收繳困難。全縣物業(yè)管理水平總體層次不高，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體缺乏規(guī)范化、專業(yè)化的管理，經(jīng)縣人民政府研究，結(jié)合我縣實際，出臺本暫行辦法是現(xiàn)實需要。

　　二、文件的主要依據(jù)

　　該文件主要依據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《湖南省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)和文件精神，結(jié)合我縣實際情況制定。

　　三、文件施行日期及有效期說明

　　該文件的發(fā)布日期是2024年10月28日，施行日期為2024年11月27日，有效期2年。社管小區(qū)和企管小區(qū)物業(yè)管理可參照本暫行辦法執(zhí)行。

　　四、主要內(nèi)容

　　《暫行辦法》架構(gòu)為八章四十九條，分別是總則、業(yè)主與業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理與服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。對業(yè)主和業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面提出了具體的要求，并作出相關(guān)規(guī)定，旨在規(guī)范物業(yè)管理活動，提升居民生活質(zhì)量和小區(qū)服務(wù)水平。此外，也在物業(yè)的監(jiān)督管理責(zé)任和法律責(zé)任等方面作出了明確界定，為物業(yè)管理活動責(zé)任劃分和矛盾解決提供依據(jù)。

　　《暫行辦法》堅持民生導(dǎo)向、問題導(dǎo)向、務(wù)實導(dǎo)向，圍繞解決一些體制機(jī)制性障礙、重點難點問題，以法治手段引領(lǐng)和保障物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，力求結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，字義準(zhǔn)確，具有時代特征，主要亮點是：

　　（一）將物業(yè)管理融入社區(qū)治理。順應(yīng)加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的新形勢、新要求，《暫行辦法》在總則中開宗明義地將物業(yè)管理融入社會基層治理，并通過分則中的多處規(guī)定，將這一指導(dǎo)思想轉(zhuǎn)化為具體制度。

　　（二）推動業(yè)主自治更好實現(xiàn)。針對首次業(yè)主大會籌備難，強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會的職責(zé)，并明確首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　（三）規(guī)范了物業(yè)管理工作要求。結(jié)合業(yè)主大會成立、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，針對南縣突出存在的前期物業(yè)管理未進(jìn)行承接查驗、物業(yè)費用收繳困難、部門鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責(zé)不清等，對物業(yè)管理工作提出了具體要求。

　　（四）理順部門職責(zé)。進(jìn)一步明確縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行研究擬定物業(yè)管理的相關(guān)政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等職責(zé)；生態(tài)環(huán)境保護(hù)部門履行對物業(yè)管理區(qū)域及周邊區(qū)域的大氣、水、土壤以及危險廢物、噪音、輻射等各類污染源進(jìn)行監(jiān)督、檢查、執(zhí)法；衛(wèi)生與健康部門對物業(yè)管理區(qū)域的自來水特別是二次供水的衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督檢查，做好傳染病防治工作；市場監(jiān)督部門依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖聼o照經(jīng)營活動的行為，開展電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道等特種設(shè)備檢驗檢測等安全監(jiān)察等工作；發(fā)展和改革部門制定前期物業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)并指導(dǎo)實施，完善物業(yè)收費管理辦法等職責(zé)；消防部門指導(dǎo)社區(qū)委員會、物業(yè)服務(wù)人履行消防安全等職責(zé)；城市管理和綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)綠化管理的指導(dǎo)工作，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點、亂丟垃圾、亂涂亂畫、排放噪聲污染等違法行為；公安派出所加強(qiáng)安全防范和治安秩序維護(hù)等工作；審計部門負(fù)責(zé)對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局分配使用住宅專項維修資金進(jìn)行審計監(jiān)督；財政部門對住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算進(jìn)行監(jiān)督；屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時召集行業(yè)部門、屬地公安派出所、司法所、居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會、業(yè)主代表，參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛；物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平。

　　（五）物業(yè)管理重心下移。強(qiáng)化屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會責(zé)任，鞏固基層基礎(chǔ)，指導(dǎo)和加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會自我管理作用，為全縣物業(yè)管理工作提供堅強(qiáng)有力的保障。